Si vous envisagez d’investir dans de l’immobilier, que ce soit pour une résidence principale ou pour un investissement locatif, la première chose que votre banque va faire est de vérifier votre taux d’endettement. Vous pouvez gagner du temps en le calculant vous-même pour savoir jusqu’à quel montant vous pouvez investir dans votre projet et si cela est faisable.
À quoi correspond le taux d’endettement ?
Le taux d’endettement est un principe assez simple à comprendre puisqu’il s’agit du pourcentage de vos revenus qui servent à rembourser un ou des crédits. Par sécurité, les banques sont obligées de respecter un certain seuil pour éviter de prendre des risques, mais également pour vous éviter d’en prendre.
Le but de calculer le taux d’endettement est de vous permettre de toujours pouvoir rembourser votre emprunt, tout en gardant une réserve suffisante pour pouvoir continuer à vivre. C’est d’ailleurs ce que l’on appelle le reste à vivre.
Quel est le seuil maximum à ne pas dépasser ?
Le taux d’endettement à ne pas dépasser est recalculé régulièrement. En France, c’est le HSCF (Haut Conseil de Stabilité Financière) qui donne ses recommandations aux banques en fonction de la conjoncture générale. Si pendant de très nombreuses années, le taux était de 33% soit 1/3 des revenus, il a été revu depuis janvier 2022 pour passer à 35%. Ce taux comprend l’assurance emprunteur.
Concrètement, cela signifie que votre taux d’endettement ne peut pas dépasser 35% de tous vos revenus.
Comment calculer son taux d’endettement ?
Le calcul du taux d’endettement est assez simple à comprendre et à mettre en application. Pour cela, il faut faire l’addition de tous vos revenus d’un côté et de toutes vos charges de l’autre. La formule est alors : (charges/revenus) x 100
Un exemple étant plus parlant que de longs discours. Vous souhaitez investir dans un appartement, mais vous voulez d’abord calculer votre taux d’endettement actuel et surtout, savoir combien vous allez pouvoir consacrer à ce nouveau projet.
Vos charges s’élèvent à 200 euros pour un crédit auto et 300 euros pour un prêt travaux, soit un total de 500 euros par mois. De l’autre côté, vos revenus sont de 3600 euros par mois. Les revenus comprennent les salaires, mais également une part des revenus locatifs.
Votre taux d’endettement actuel est alors : (500/3600) x 100 = 13,89 %
Le remboursement mensuel maximum qu’une banque vous accordera : 3600 x 35 % = 1260 euros.
Vous pourrez donc rembourser 760 euros supplémentaires (1260 – 500) pour atteindre votre taux d’endettement au maximum autorisé de 35 %.
Taux d’endettement et capacité d’emprunt : quel lien ?
Le taux d’endettement et la capacité d’emprunt sont deux choses directement liées. En effet, une fois que vous avez calculé votre taux actuel d’endettement et surtout, le montant que vous pouvez encore rembourser chaque mois, vous pouvez alors calculer votre capacité d’emprunt.
Admettons que vous souhaitez acheter un appartement. En reprenant les chiffres juste au-dessus, nous avons vu que vous pouvez rembourser 760€ supplémentaire. Pour un prêt immobilier sur 15 ans soit 180 mensualités, cela représente 136 800 euros (180 x 760).
Bien entendu, la capacité d’emprunt est également liée à la durée de l’emprunt.
Comment dépasser le taux d’endettement maximum ?
Beaucoup de gens se demandent comment dépasser les 35% du taux d’endettement autorisé. Je suis navré de vous décevoir, mais il n’y a pas de recette miracle. Bien entendu, ce taux n’est qu’une indication et un conseil qui est donné aux banques, il y a toujours la possibilité d’aller un petit peu plus loin.
Enfaite, le point le plus important est le montant de votre reste à vivre. Si en allant au maximum des 35% du taux d’endettement, votre reste à vivre est de 700 euros, alors la banque ne fera pas d’effort. En revanche, si votre reste à vivre est de 2000 euros, la banque acceptera certainement de faire un effort de 2 ou 3% sur votre taux d’endettement.
L’autre solution est de diminuer vos charges. Si vous avez un ou des petits crédits en cours, essayez de les solder avant de vouloir en prendre un nouveau. Cela augmentera votre capacité d’emprunt faute de pouvoir augmenter votre taux d’endettement.